買房的時(shí)候，產(chǎn)權(quán)對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)是一個(gè)不可回避的問(wèn)題，買房的時(shí)候，售樓小姐總是會(huì)告訴，這是70年大產(chǎn)權(quán)。

    你若買的的是商住兩用房或者商業(yè)用房，那人家就會(huì)告訴你40年的產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然還有50年的工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)。

    那么，我們所理解產(chǎn)權(quán)，就是地上建筑和土地是一回事，認(rèn)為就是這房子能住70年就完事，實(shí)際呢？

    第一：土地使用權(quán)和建筑使用權(quán)是分開的。

    首先：那么我們平常意義說(shuō)的這個(gè)產(chǎn)權(quán)，不是地上建筑物的年限，而是土地的使用年限。

   土地的所有權(quán)有權(quán)歸國(guó)家和集體所有。

    土地使用權(quán)在出讓時(shí)根據(jù)開發(fā)類型分為不同的使用年限，包括：民用住宅建筑用地，商用建筑用地，工業(yè)用建筑用地。

    按建筑用類型有所不同，一般民用住宅建筑權(quán)屬年限為70年，商用房屋建筑權(quán)屬年限為40年。

    其次：而建筑物本身的使用權(quán)，那就不一樣了，那是用久的使用年限。

    物權(quán)法有規(guī)定，私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。

    其年限是永久的。

    最后： 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別在于：

    房屋所有權(quán)(即房產(chǎn)權(quán))是永久的，沒有期限限制，只要房產(chǎn)沒有完全毀損滅失就能一直享有;土地使用權(quán)是有期限的。

    國(guó)家通過(guò)土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權(quán)。

    第二： 那么土地使用權(quán)70年，50年或者40年到期，怎么辦？

    也就是說(shuō)，產(chǎn)權(quán)到期，可以允許延長(zhǎng)土地使用權(quán)期限。

    住宅自動(dòng)延期，工業(yè)用地和商業(yè)用地，補(bǔ)交納土地出讓金，續(xù)期土地使用權(quán)。

    可以由房屋業(yè)主聯(lián)名提出，補(bǔ)交土地出讓金，這個(gè)價(jià)格應(yīng)該低于同類的土地出讓金的價(jià)格，類似于成本價(jià)和市場(chǎng)價(jià)的差額。

    至于再次申請(qǐng)的期限，不應(yīng)該超過(guò)30年。

    第三：住宅使用權(quán)，從某種意義上說(shuō)，是永久的使用權(quán)。

    為什么這么說(shuō)呢？

    很多朋友認(rèn)為房子到了70年就會(huì)拆遷，那是不完全的，也有可能不到70年就拆遷了，也可能70年后自動(dòng)延期土地使用權(quán)。

    物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定：

    (1)住宅“建設(shè)用地使用權(quán)”期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。

    (2)非住宅“建設(shè)用地使用權(quán)”期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

    住宅“建設(shè)用地使用權(quán)”期間屆滿，自動(dòng)續(xù)期，這使得住宅業(yè)主感到安心。

自動(dòng)續(xù)期—解決了土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在期限上的沖突問(wèn)題，從另一個(gè)角度上說(shuō)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是永久的了。

    也就是說(shuō)，住宅可以理解為永久產(chǎn)權(quán)，所有買過(guò)房朋友們都高興了吧？

最后：遇到國(guó)家征地用于公共建設(shè)，比如修路，修鐵路，機(jī)場(chǎng)等等基礎(chǔ)建設(shè)時(shí)，按照補(bǔ)償原則進(jìn)行補(bǔ)償。

    國(guó)家收回土地和地上建筑物，會(huì)對(duì)業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償，用類似拆遷安置的辦法解決。