物業(yè)服務項目的承接查驗，是前期物業(yè)管理服務中，建設單位向物業(yè)公司交付物業(yè)的重要環(huán)節(jié)，亦是物業(yè)公司進入實質(zhì)物業(yè)管理階段的第一步。作為物業(yè)交付的必經(jīng)環(huán)節(jié)，實務中，建設單位與物業(yè)公司因物業(yè)交接不清楚、不到位導致后期物業(yè)質(zhì)量責任界定模糊，引發(fā)物業(yè)服務管理糾紛。

    為了維護正常的物業(yè)管理秩序，降低物業(yè)管理服務風險，明確建設單位、物業(yè)公司、業(yè)主之間的各自責任，本文主要圍繞前期物業(yè)管理中，建設單位和物業(yè)公司如何進行物業(yè)服務項目的承接查驗及應注意哪些問題進行簡要探討。

問題一：何為物業(yè)承接查驗？

    根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》及相關法律規(guī)定，物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)公司對物業(yè)的接管驗收主要包括兩個方面：一是對物業(yè)共用部位和共用設施設備進行查驗；二是物業(yè)資料的移交。

問題二：物業(yè)承接查驗應具備什么條件？

    擬承接查驗的物業(yè)應當滿足商品房交付使用的基本條件，如建設工程竣工驗收合格；市政公共設施設備、公共服務設施、公共配套設施等已按照要求和規(guī)劃設計建成，滿足使用功能要求；物業(yè)共用設施設備及共用部位運行正常、完好，取得相應使用合格證書等；其次，物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；最后，如地方另有額外規(guī)定的，也應一同具備。如《蘇州市物業(yè)服務項目承接和退管指導意見》第七條規(guī)定，新建物業(yè)范圍內(nèi)無違章建筑、臨建設施需拆除處理完畢、房屋幢、戶編號、公共標識等銘牌安裝到位等。

問題三：物業(yè)承接查驗的基本流程？

    一般而言，物業(yè)的承接查驗主要有以下幾個步驟：①建設單位提前通知物業(yè)公司辦理承接驗收手續(xù)→②向物業(yè)公司移交相關圖紙資料→③物業(yè)公司審核資料→④對共同部位、共用設施設備、物業(yè)服務用房等進行查驗→⑤記錄和確認查驗發(fā)現(xiàn)問題、提出整改方案→⑥簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議→⑦辦理交接手續(xù)

問題四：何時進行物業(yè)承接查驗？

    根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》的相關規(guī)定，建設單位應在物業(yè)交付使用15日前，與物業(yè)公司完成物業(yè)承接查驗工作。實踐中，因為新接管物業(yè)前期工作時間較為緊迫，工作任務重，建設單位往往根據(jù)項目實際交付情況，提前與物業(yè)公司確定承接驗收時間。如《蘇州市物業(yè)服務項目承接和退管指導意見》第17條規(guī)定，建設單位應于物業(yè)承接驗收前30日通知物業(yè)公司辦理承接驗收手續(xù)。

問題五：物業(yè)承接查驗需要移交哪些物業(yè)資料？

    實踐中不乏因物業(yè)資料移交不齊全，導致建設單位、物業(yè)公司、業(yè)主之間發(fā)生物業(yè)接管不利、物業(yè)服務質(zhì)量瑕疵和權責劃分難以界定等問題。根據(jù)目前相關法律規(guī)定，在物業(yè)現(xiàn)場查驗前，建設單位向物業(yè)公司移交的資料主要有以下幾類：

    第一、政府部門規(guī)劃批準及驗收合格資料，如竣工總平面圖、單體建筑、設備竣工圖等竣工驗收資料；第二、工程技術資料，如設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等；第三、配套設施及公共設施資料，如水電煤氣等準許使用文件；第四、物業(yè)質(zhì)量保修文件及使用說明文件；第五、其他文件資料，如業(yè)主名冊、檔案等產(chǎn)權資料信息、臨時管理規(guī)約、有關物業(yè)管理臺賬、維修基金繳納明細、相關設施設備的訂貨合同、廠家供貨商聯(lián)系方式等。

問題六：建設單位在物業(yè)承接查驗過程中需注意的問題？

    1、履行書面通知交接手續(xù)；建設單位不管是在承接查驗前還是交接移送過程中，都需要履行相應的書面通知交接手續(xù)。如查驗前，發(fā)送《接管驗收邀請函》及附上簽收回執(zhí)；或者發(fā)送《物業(yè)整體接管通知書》，以此確認建設單位履行物業(yè)查驗通知義務，可避免因未及時通知而給物業(yè)公司遲延接管的理由；物業(yè)資料的移送，應當配備《物業(yè)資料移送清單》及《簽收確認表》。

    2、專業(yè)經(jīng)營設施設備移交問題。專業(yè)經(jīng)營設施設備主要指變（配）電、供水、供電、供氣、供熱、通信等設施設備。雖由建設單位向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位移交，不作為物業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收內(nèi)容，但建設單位仍應將該部分的移交情況書面告知物業(yè)公司。

    3、開辦費用問題。根據(jù)法律規(guī)定，新建物業(yè)的建設單位應按照前期物業(yè)服務合同約定，向物業(yè)公司移交開辦物資。若建設單位直接提供開辦費，物業(yè)公司代購物資的，需要注意讓物業(yè)公司向建設單位提供相應發(fā)票、憑據(jù)及開辦物資清單，并約定物資產(chǎn)權歸業(yè)委會所有，如有超出費用部分，視為乙方自愿出資購買的，所有權亦歸業(yè)委會所有。

問題七：物業(yè)公司在承接查驗過程中應注意的問題？

    1、堅持反復、全面驗收，及時反饋問題，注重書面記錄。對現(xiàn)場查驗過程中存在的問題及資料移交中的漏項，物業(yè)公司應及時反饋、備案，提出整改意見及期限，并進行反復驗收，直至全部合格，同時制作《物業(yè)現(xiàn)場查驗記錄》、《交接記錄》等文件，以便日后作為物業(yè)服務質(zhì)量問題劃分權責的依據(jù)和證據(jù)。

    2、產(chǎn)權界定要證明。物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的公共設備、設施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、商業(yè)經(jīng)營管理用房等產(chǎn)權需界定清楚及出具相關證明，避免以后引起業(yè)主投訴和爭紛。

    3、注意特殊信息的收集。涉及物業(yè)服務區(qū)內(nèi)的非常見的設施設備、原材料等，需要建設單位或施工單位提供供貨、維修保養(yǎng)單位的地址、電話及聯(lián)系人。

問題八：如何確定物業(yè)承接查驗雙方的責任歸屬？

    建設單位及物業(yè)公司之間權責界定的主要依據(jù)是物業(yè)承接查驗過程中的所簽訂的所有相關書面記錄、協(xié)議。如查驗不合格的，由雙方協(xié)商處理辦法并商定時間復驗，逾期復驗或逾期不整改的，由過錯方承擔責任；如針對資料不全等遺留問題，及時記錄在冊，由雙方簽字確認，事后聯(lián)系補齊，未補齊或未提供的，由建設單位承擔責任；若交付使用后存在隱蔽的質(zhì)量問題：如屬于設計、施工、材料的原因，由建設單位負責處理；如屬于使用、管理不善的原因，由物業(yè)單位負責處理。